{"id":2924,"date":"2026-08-06T09:11:39","date_gmt":"2026-08-06T09:11:39","guid":{"rendered":"https:\/\/albirabogados.com\/?p=2924"},"modified":"2026-08-06T09:28:51","modified_gmt":"2026-08-06T09:28:51","slug":"heriter-dun-bien-immobilier-en-espagne-en-tant-quetranger-le-guide-complet-pour-les-heritiers-internationaux","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/albirabogados.com\/fr\/2026\/08\/06\/heriter-dun-bien-immobilier-en-espagne-en-tant-quetranger-le-guide-complet-pour-les-heritiers-internationaux\/","title":{"rendered":"H\u00e9riter d&rsquo;un bien immobilier en Espagne en tant qu&rsquo;\u00e9tranger : le guide complet pour les h\u00e9ritiers internationaux"},"content":{"rendered":"<p>Chaque ann\u00e9e, des milliers de familles internationales h\u00e9ritent de villas, d&rsquo;appartements et de propri\u00e9t\u00e9s en Espagne. Bien que recevoir un bien d&rsquo;un proche soit une d\u00e9marche naturelle, de nombreux h\u00e9ritiers \u00e9trangers se laissent surprendre par la complexit\u00e9 bureaucratique, la rigidit\u00e9 des d\u00e9lais et les obligations fiscales de notre pays.<\/p>\n<p>Que vous r\u00e9sidiez en Allemagne, en Pologne, aux \u00c9tats-Unis, au Royaume-Uni ou ailleurs, h\u00e9riter d&rsquo;un bien immobilier en Espagne exige d&rsquo;articuler la r\u00e9glementation espagnole avec le droit de votre pays d&rsquo;origine. Chez Albir Abogados, sp\u00e9cialistes du droit international des successions dans la Communaut\u00e9 valencienne, nous r\u00e9sumons les points cl\u00e9s \u00e0 conna\u00eetre pour \u00e9viter les p\u00e9nalit\u00e9s et optimiser votre fiscalit\u00e9.<\/p>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<h3><strong>Les h\u00e9ritiers \u00e9trangers payent-ils des imp\u00f4ts en Espagne ?<\/strong><\/h3>\n<p><strong>Oui.<\/strong> L&rsquo;imp\u00f4t espagnol sur les successions et donations (<em>Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones \u2013 ISD<\/em>) s&rsquo;applique aux biens situ\u00e9s sur le territoire espagnol, ind\u00e9pendamment de la nationalit\u00e9 ou du pays de r\u00e9sidence de l&rsquo;h\u00e9ritier.<\/p>\n<p>Cependant, si le bien est situ\u00e9 sur la Costa Blanca, il y a une excellente nouvelle : la Communaut\u00e9 valencienne applique actuellement un <strong>abattement de 99 %<\/strong> sur l&rsquo;imp\u00f4t de succession pour le cercle familial direct (conjoint, enfants et parents). Cela signifie qu&rsquo;avec un accompagnement juridique ad\u00e9quat, le montant de l&rsquo;imp\u00f4t pour la famille proche est quasi symbolique. De plus, \u00e0 la suite de r\u00e9centes r\u00e9formes l\u00e9gales, les fr\u00e8res, s\u0153urs, oncles, tantes, neveux et ni\u00e8ces (Groupe III) b\u00e9n\u00e9ficient d\u00e9sormais d&rsquo;un abattement de 25 % (qui portera sur 50 % \u00e0 compter de juin 2027). Cela r\u00e9duit consid\u00e9rablement la charge fiscale des successions collat\u00e9rales, faisant de la r\u00e9gion l&rsquo;une des plus attractives pour la planification patrimoniale.<\/p>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<h3><strong>Premi\u00e8res d\u00e9marches apr\u00e8s avoir h\u00e9rit\u00e9 d&rsquo;un bien sur la Costa Blanca<\/strong><\/h3>\n<p>L&rsquo;une des erreurs les plus fr\u00e9quentes consiste \u00e0 croire que le processus peut attendre. Le syst\u00e8me juridique espagnol est extr\u00eamement strict quant aux d\u00e9lais :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Le d\u00e9lai fiscal :<\/strong> Vous disposez d&rsquo;un d\u00e9lai strict de <strong>6 mois<\/strong> \u00e0 compter de la date du d\u00e9c\u00e8s pour liquider et r\u00e9gler les imp\u00f4ts. Une fois ce d\u00e9lai expir\u00e9, l&rsquo;Agence fiscale espagnole applique des majorations et des int\u00e9r\u00eats de retard.<\/li>\n<li><strong>Les d\u00e9marches obligatoires :<\/strong> Les h\u00e9ritiers doivent obtenir un NIE (<em>N\u00famero de Identificaci\u00f3n de Extranjero<\/em>), r\u00e9unir les actes de d\u00e9c\u00e8s et les certificats de derni\u00e8res volont\u00e9s (d&rsquo;Espagne et du pays d&rsquo;origine), puis formaliser l&rsquo;acte d&rsquo;acceptation de la succession (<em>Escritura de Aceptaci\u00f3n de Herencia<\/em>) devant notaire espagnol. Enfin, le bien doit \u00eatre inscrit au nom de l&rsquo;h\u00e9ritier au Registre de la propri\u00e9t\u00e9 (<em>Registro de la Propiedad<\/em>).<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<h3><strong>Le pi\u00e8ge m\u00e9connu : la Plusval\u00eda municipale<\/strong><\/h3>\n<p>De nombreux h\u00e9ritiers se r\u00e9jouissent de l&rsquo;abattement de 99 % sur l&rsquo;imp\u00f4t de succession, mais oublient l&rsquo;existence du second imp\u00f4t : l&rsquo;imp\u00f4t sur l&rsquo;augmentation de la valeur des terrains urbains (<em>Plusval\u00eda municipal<\/em>). Cet imp\u00f4t est vers\u00e9 directement \u00e0 la mairie o\u00f9 se situe le bien (comme Altea ou Alfaz del Pi) et taxe la plus-value du terrain. Il doit \u00e9galement \u00eatre r\u00e9gl\u00e9 dans le m\u00eame d\u00e9lai de <strong>6 mois<\/strong>.<\/p>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<h3><strong>Un m\u00eame bien peut-il \u00eatre impos\u00e9 dans deux pays diff\u00e9rents ?<\/strong><\/h3>\n<p>C&rsquo;est la pr\u00e9occupation majeure de nos clients internationaux. La r\u00e9ponse d\u00e9pend des conventions de double imposition et de la l\u00e9gislation de votre pays de r\u00e9sidence. Alors que l&rsquo;Espagne taxe le bien en fonction de sa situation g\u00e9ographique (<em>obligaci\u00f3n real<\/em>), des pays comme l&rsquo;Allemagne ou le Royaume-Uni peuvent imposer leurs r\u00e9sidents sur l&rsquo;ensemble de leur patrimoine mondial. Une approche juridique transfrontali\u00e8re permet de demander des cr\u00e9dits d&rsquo;imp\u00f4t ou des d\u00e9ductions dans votre pays d&rsquo;origine pour les taxes d\u00e9j\u00e0 r\u00e9gl\u00e9es en Espagne, \u00e9vitant ainsi une v\u00e9ritable double imposition.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3><strong>Consid\u00e9rations cl\u00e9s selon votre nationalit\u00e9 (Focus international)<\/strong><\/h3>\n<h4 style=\"display: flex; align-items: center; gap: 8px;\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/albirabogados.com\/wp-content\/uploads\/2026\/07\/de.png\" alt=\"\" width=\"33\" height=\"31\" \/><br \/>\n<b><strong>H\u00e9ritiers r\u00e9sidant en Allemagne<\/strong><\/b><\/h4>\n<p>Les r\u00e9sidents fiscaux allemands qui h\u00e9ritent en Espagne sont soumis \u00e0 un double syst\u00e8me d\u00e9claratif. Outre l&rsquo;acceptation notariale en Espagne, ils doivent respecter des obligations d&rsquo;information strictes aupr\u00e8s de l&rsquo;administration fiscale allemande (Finanzamt) conform\u00e9ment \u00e0 la loi ErbStG. Les divergences d&rsquo;\u00e9valuation entre l&rsquo;Espagne et l&rsquo;Allemagne peuvent engendrer des litiges fiscaux s&rsquo;ils ne sont pas coordonn\u00e9s au pr\u00e9alable.<br \/>\n<b><\/b><\/p>\n<h4 style=\"display: flex; align-items: center; gap: 8px;\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/albirabogados.com\/wp-content\/uploads\/2026\/07\/flag-pl.png\" alt=\"\" width=\"33\" height=\"31\" \/><br \/>\n<b><strong>H\u00e9ritiers r\u00e9sidant en Pologne<\/strong><\/b><\/h4>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Le march\u00e9 polonais sur la Costa Blanca a connu une croissance exponentielle. Les h\u00e9ritiers en Pologne doivent garder \u00e0 l&rsquo;esprit que, bien que le droit polonais exon\u00e8re la famille proche sous certaines conditions locales, d\u00e9tenir un bien en Espagne impose de suivre l&rsquo;int\u00e9gralit\u00e9 du parcours juridique espagnol. De plus, une \u00e9valuation pr\u00e9cise du bien est essentielle pour les futures d\u00e9clarations de patrimoine en Pologne.<\/span><\/p>\n<h4 style=\"display: flex; align-items: center; gap: 8px;\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/albirabogados.com\/wp-content\/uploads\/2026\/07\/us.png\" alt=\"\" width=\"33\" height=\"31\" \/><br \/>\n<b><strong>H\u00e9ritiers r\u00e9sidant aux \u00c9tats-Unis (Citoyens am\u00e9ricains)<\/strong><\/b><\/h4>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Les cadres juridiques diff\u00e8rent totalement (le syst\u00e8me anglo-saxon de probate\/estate face au droit civil espagnol d&rsquo;acceptation individuelle). Bien qu&rsquo;h\u00e9riter d&rsquo;une maison en Espagne ne d\u00e9clenche g\u00e9n\u00e9ralement pas l&rsquo;imp\u00f4t f\u00e9d\u00e9ral am\u00e9ricain (U.S. Federal Estate Tax) sauf seuils tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9s, de strictes obligations d\u00e9claratives subsistent aupr\u00e8s de l&rsquo;IRS. De plus, la gestion de procurations internationales rev\u00eatues de l&rsquo;Apostille de La Haye est n\u00e9cessaire si les h\u00e9ritiers ne peuvent se d\u00e9placer.<\/span><\/p>\n<h4 style=\"display: flex; align-items: center; gap: 8px;\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/albirabogados.com\/wp-content\/uploads\/2026\/07\/gb.png\" alt=\"\" width=\"33\" height=\"31\" \/><br \/>\n<b><strong>H\u00e9ritiers r\u00e9sidant au Royaume-Uni<\/strong><\/b><\/h4>\n<p>Le Brexit n&rsquo;a pas modifi\u00e9 le droit des citoyens britanniques \u00e0 b\u00e9n\u00e9ficier des abattements fiscaux r\u00e9gionaux des Communaut\u00e9s autonomes espagnoles (gr\u00e2ce \u00e0 la jurisprudence de la Cour supr\u00eame espagnole). Toutefois, les h\u00e9ritiers au Royaume-Uni doivent coordonner la succession en Espagne avec l&rsquo;imp\u00f4t britannique sur les successions (IHT). V\u00e9rifier si le d\u00e9funt avait r\u00e9dig\u00e9 un testament sp\u00e9cifique pour ses biens en Espagne constitue l&rsquo;\u00e9tape la plus d\u00e9terminante pour acc\u00e9l\u00e9rer le processus.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3><strong>Quelle loi r\u00e9git la succession ? Le R\u00e8glement europ\u00e9en<\/strong><\/h3>\n<p>Il ne faut pas confondre le lieu de paiement des imp\u00f4ts et les r\u00e8gles de r\u00e9partition du patrimoine. Selon le R\u00e8glement europ\u00e9en sur les successions (n\u00b0 650\/2012), la loi applicable \u00e0 la succession est, par d\u00e9faut, celle de la r\u00e9sidence habituelle du d\u00e9funt au moment de son d\u00e9c\u00e8s, \u00e0 moins qu&rsquo;il n&rsquo;ait express\u00e9ment choisi la loi de sa nationalit\u00e9 dans son testament. Cet \u00e9l\u00e9ment est crucial pour d\u00e9terminer la r\u00e9serve h\u00e9r\u00e9ditaire (<em>leg\u00edtima<\/em>) des enfants ou du conjoint survivant, qui varie consid\u00e9rablement entre le droit espagnol et les l\u00e9gislations \u00e9trang\u00e8res.<\/p>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<h3><strong>Ne n\u00e9gligez pas les dettes h\u00e9rit\u00e9es<\/strong><\/h3>\n<p>H\u00e9riter d&rsquo;un bien signifie aussi h\u00e9riter de ses dettes. Avant de signer l&rsquo;acceptation de la succession, nous r\u00e9alisons un audit complet pour nous assurer que la propri\u00e9t\u00e9 ne comporte pas d&rsquo;hypoth\u00e8ques en cours, de dettes de copropri\u00e9t\u00e9 ou de retards sur la taxe fonci\u00e8re (<em>IBI<\/em>). Dans les cas \u00e0 risque, nous vous conseillons de proc\u00e9der \u00e0 une acceptation \u00e0 concurrence de l&rsquo;actif net (<em>a beneficio de inventario<\/em>).<\/p>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<h3><strong>La strat\u00e9gie fiscale : anticiper une revente future<\/strong><\/h3>\n<p>C&rsquo;est ici que le conseil juridique prend toute sa valeur. Gr\u00e2ce \u00e0 l&rsquo;abattement de 99 % dans la Communaut\u00e9 valencienne, d\u00e9clarer le bien \u00e0 sa valeur r\u00e9elle de march\u00e9 dans l&rsquo;acte de succession (plut\u00f4t qu&rsquo;au minimum l\u00e9gal) n&rsquo;engendre quasiment aucun co\u00fbt fiscal aujourd&rsquo;hui, mais permet d&rsquo;\u00e9conomiser entre <strong>19 % et 24 %<\/strong> d&rsquo;imp\u00f4t sur la plus-value (<em>IRPF\/IRNR<\/em>) le jour o\u00f9 les h\u00e9ritiers d\u00e9cideront de revendre le bien.<\/p>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<h3><strong>Comment Albir Abogados peut-il vous accompagner ?<\/strong><\/h3>\n<p>Traiter une succession internationale d\u00e9passe largement le simple changement de nom au Registre de la propri\u00e9t\u00e9. Cela exige une planification fiscale transfrontali\u00e8re et une expertise approfondie en droit international priv\u00e9.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Chez <strong>Albir Abogados<\/strong>, nous prenons tout en charge de A \u00e0 Z : de l&rsquo;obtention des num\u00e9ros NIE jusqu&rsquo;\u00e0 la r\u00e9daction des testaments bilingues et des actes notari\u00e9s, en passant par l&rsquo;optimisation des imp\u00f4ts (<em>Successions et Plusval\u00eda<\/em>) et l&rsquo;enregistrement final. Nous travaillons en lien direct avec les conseillers de votre pays d&rsquo;origine pour vous garantir un processus fluide, transparent et s\u00e9curis\u00e9.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Chaque ann\u00e9e, des milliers de familles internationales h\u00e9ritent de villas, d&rsquo;appartements et de propri\u00e9t\u00e9s en Espagne. 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