L’Espagne, et plus particuli\u00e8rement la Costa Blanca, reste l’une des destinations les plus pris\u00e9es des acheteurs internationaux. Cependant, dans l’euphorie de trouver la propri\u00e9t\u00e9 id\u00e9ale, de nombreux acheteurs n\u00e9gligent des aspects juridiques, fiscaux et urbanistiques cruciaux. Ce qui semble \u00eatre la maison de vos r\u00eaves peut rapidement devenir une source de d\u00e9penses impr\u00e9vues.<\/p>\n
Chez Albir Abogados<\/strong>, forts de d\u00e9cennies d’exp\u00e9rience en droit immobilier et fiscal dans la Communaut\u00e9 valencienne, nous aidons des clients du monde entier \u00e0 s\u00e9curiser leurs investissements. Voici les 10 erreurs les plus courantes que vous devez \u00e9viter cet \u00e9t\u00e9 :<\/p>\n <\/p>\n L’erreur majeure est de se concentrer uniquement sur la vue ou le design. Avant de signer tout accord de r\u00e9servation ou de verser un acompte, il est indispensable \u2013 voire obligatoire \u2013 de proc\u00e9der \u00e0 un audit juridique complet (due diligence). Il est vital de v\u00e9rifier la propri\u00e9t\u00e9 au Registre de la propri\u00e9t\u00e9 (Registro de la Propiedad), de contr\u00f4ler les charges ou privil\u00e8ges \u00e9ventuels et de demander un certificat officiel (Nota Simple) pour vous assurer de ne pas h\u00e9riter des dettes d’autrui. Si vous payez d’abord et enqu\u00eatez ensuite, vous perdez tout pouvoir de n\u00e9gociation.<\/p>\n <\/p>\n Se fier aveugl\u00e9ment \u00e0 l’agent immobilier ou au promoteur est un risque inutile. M\u00eame de bonne foi, leurs int\u00e9r\u00eats commerciaux diff\u00e8rent des v\u00f4tres. Un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 en immobilier travaille exclusivement pour l’acheteur, d\u00e9tectant les risques urbanistiques et fiscaux avant qu’ils ne deviennent des probl\u00e8mes irr\u00e9versibles.<\/p>\n <\/p>\n Dans la Communaut\u00e9 valencienne, suite \u00e0 la r\u00e9cente r\u00e9forme fiscale, les imp\u00f4ts et frais li\u00e9s \u00e0 un achat varient entre 11 % et 13 % du prix de vente (et peuvent \u00eatre sup\u00e9rieurs pour des propri\u00e9t\u00e9s de luxe). Cela inclut l’imp\u00f4t sur les transmissions patrimoniales (ITP), dont le taux g\u00e9n\u00e9ral est d\u00e9sormais de 9 % pour les biens de seconde main, mais passe \u00e0 11 % pour les acquisitions sup\u00e9rieures \u00e0 1 000 000 \u20ac. Pour le neuf, une TVA de 10 % s’applique, en plus d’un droit de timbre (AJD) r\u00e9duit de 1,4 %, sans oublier les frais de notaire, d’enregistrement et de gestion juridique. De plus, si le vendeur est non-r\u00e9sident, l’acheteur est l\u00e9galement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de les verser \u00e0 l’Agence fiscale espagnole.<\/p>\n <\/p>\n Vous pr\u00e9voyez de g\u00e9n\u00e9rer des revenus locatifs ? V\u00e9rifier les statuts de la copropri\u00e9t\u00e9 (qui peuvent restreindre ou interdire les locations aujourd’hui ou \u00e0 l’avenir) ne suffit plus. Dans la Communaut\u00e9 valencienne, vous devez respecter strictement le nombre maximum de jours de location autoris\u00e9s, obtenir un rapport de compatibilit\u00e9 urbanistique favorable de la mairie et enregistrer la propri\u00e9t\u00e9 aupr\u00e8s du d\u00e9partement r\u00e9gional du Tourisme. Exploiter un logement touristique (VUT) sans cela est ill\u00e9gal et entra\u00eene de lourdes amendes.<\/p>\n <\/p>\n De nombreuses villas ont fait l’objet d’extensions \u2013 piscines, terrasses vitr\u00e9es ou sous-sols am\u00e9nag\u00e9s \u2013 absentes des titres de propri\u00e9t\u00e9 et du cadastre. Il est vital d’analyser si ces travaux disposaient d’un permis, si le d\u00e9lai de prescription des infractions de construction selon la loi d’urbanisme valencienne (LOTUP) est expir\u00e9, et s’ils peuvent \u00eatre l\u00e9galement enregistr\u00e9s comme \u00ab b\u00e2timent ancien \u00bb (Obra Nueva por Antig\u00fcedad). Dans ce dernier cas, il est crucial de comprendre ce que signifie le classement en Asimilado a Fuera de Ordenaci\u00f3n (AFO) et les limites qu’il vous imposera \u00e0 l’avenir.<\/p>\n <\/p>\n \u00catre propri\u00e9taire en Espagne entra\u00eene des obligations fiscales r\u00e9currentes. Les non-r\u00e9sidents doivent d\u00e9poser une d\u00e9claration annuelle d’imp\u00f4t sur le revenu des non-r\u00e9sidents (IRNR) \u2014 une taxe que beaucoup d\u00e9couvrent trop tard \u2014 en plus de la taxe fonci\u00e8re locale (IBI), des taxes sur les ordures m\u00e9nag\u00e8res et des charges de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n <\/p>\n Le march\u00e9 estival \u00e9volue rapidement. Pour acheter un bien en Espagne, un NIE (Num\u00e9ro d’Identification des \u00c9trangers) est l\u00e9galement obligatoire. Retarder cette d\u00e9marche, ou ne pas anticiper les contr\u00f4les de conformit\u00e9 stricts de lutte contre le blanchiment d’argent (AML) requis pour transf\u00e9rer vos fonds, peut vous faire perdre la propri\u00e9t\u00e9 ou vous faire d\u00e9passer les d\u00e9lais fix\u00e9s dans votre contrat de d\u00e9p\u00f4t.<\/p>\n <\/p>\n Pour les acheteurs hors UE (comme les citoyens britanniques), la limite du visa touristique est de 90 jours par semestre. Cependant, si vous passez plus de 183 jours par an en Espagne, l’Agence fiscale espagnole (Hacienda) peut vous consid\u00e9rer comme r\u00e9sident fiscal, ce qui signifie que vous seriez redevable de l’imp\u00f4t en Espagne sur vos revenus mondiaux. Planifier cela \u00e0 l’avance est essentiel.<\/p>\n <\/p>\n La saison estivale cr\u00e9e un faux sentiment d’urgence d\u00fb au flux important de touristes et d’acheteurs. Prendre des d\u00e9cisions h\u00e2tives sous la pression de la vente, tout en n\u00e9gligeant l’examen expert d’accords tels que les Arras (d\u00e9p\u00f4t) ou les contrats de vente priv\u00e9s, est la principale cause de litiges judiciaires ult\u00e9rieurs.<\/p>\n <\/p>\n L’achat d’une propri\u00e9t\u00e9 est un investissement \u00e0 long terme. D\u00e8s le premier jour, vous devez anticiper l’impact fiscal d’une future donation ou succession. R\u00e9diger un testament espagnol limit\u00e9 exclusivement \u00e0 vos biens espagnols, en pleine coordination avec votre droit national selon le R\u00e8glement europ\u00e9en sur les successions, permettra \u00e0 vos h\u00e9ritiers d’\u00e9conomiser des milliers d’euros et d’\u00e9viter de nombreux casse-t\u00eates bureaucratiques.<\/p>\n <\/p>\n1. Tomber sous le charme avant de v\u00e9rifier le statut juridique<\/strong><\/h3>\n
2. Se passer de conseil juridique ind\u00e9pendant<\/strong><\/h3>\n
3. Sous-estimer les co\u00fbts r\u00e9els de l’achat<\/strong><\/h3>\n
4. Ignorer les restrictions de location de vacances (Licences touristiques)<\/strong><\/h3>\n
5. Ne pas auditer la l\u00e9galit\u00e9 des r\u00e9novations ant\u00e9rieures<\/strong><\/h3>\n
6. Mal calculer les co\u00fbts et taxes annuels de propri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/h3>\n
7. Retarder votre demande de NIE et l’ouverture d’un compte bancaire<\/strong><\/h3>\n
8. Confondre les limites de s\u00e9jour touristique et la r\u00e9sidence fiscale<\/strong><\/h3>\n
9. Succomber \u00e0 la pression du march\u00e9 estival<\/strong><\/h3>\n
10. N\u00e9gliger la planification successorale<\/strong><\/h3>\n
Comment Albir Abogados peut-il vous aider ? <\/strong><\/h3>\n