Chaque année, des milliers de familles internationales héritent de villas, d’appartements et de propriétés en Espagne. Bien que recevoir un bien d’un proche soit une démarche naturelle, de nombreux héritiers étrangers se laissent surprendre par la complexité bureaucratique, la rigidité des délais et les obligations fiscales de notre pays.

Que vous résidiez en Allemagne, en Pologne, aux États-Unis, au Royaume-Uni ou ailleurs, hériter d’un bien immobilier en Espagne exige d’articuler la réglementation espagnole avec le droit de votre pays d’origine. Chez Albir Abogados, spécialistes du droit international des successions dans la Communauté valencienne, nous résumons les points clés à connaître pour éviter les pénalités et optimiser votre fiscalité.

Les héritiers étrangers payent-ils des impôts en Espagne ?

Oui. L’impôt espagnol sur les successions et donations (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones – ISD) s’applique aux biens situés sur le territoire espagnol, indépendamment de la nationalité ou du pays de résidence de l’héritier.

Cependant, si le bien est situé sur la Costa Blanca, il y a une excellente nouvelle : la Communauté valencienne applique actuellement un abattement de 99 % sur l’impôt de succession pour le cercle familial direct (conjoint, enfants et parents). Cela signifie qu’avec un accompagnement juridique adéquat, le montant de l’impôt pour la famille proche est quasi symbolique. De plus, à la suite de récentes réformes légales, les frères, sœurs, oncles, tantes, neveux et nièces (Groupe III) bénéficient désormais d’un abattement de 25 % (qui portera sur 50 % à compter de juin 2027). Cela réduit considérablement la charge fiscale des successions collatérales, faisant de la région l’une des plus attractives pour la planification patrimoniale.

Premières démarches après avoir hérité d’un bien sur la Costa Blanca

L’une des erreurs les plus fréquentes consiste à croire que le processus peut attendre. Le système juridique espagnol est extrêmement strict quant aux délais :

Le délai fiscal : Vous disposez d’un délai strict de 6 mois à compter de la date du décès pour liquider et régler les impôts. Une fois ce délai expiré, l’Agence fiscale espagnole applique des majorations et des intérêts de retard.
Les démarches obligatoires : Les héritiers doivent obtenir un NIE (Número de Identificación de Extranjero), réunir les actes de décès et les certificats de dernières volontés (d’Espagne et du pays d’origine), puis formaliser l’acte d’acceptation de la succession (Escritura de Aceptación de Herencia) devant notaire espagnol. Enfin, le bien doit être inscrit au nom de l’héritier au Registre de la propriété (Registro de la Propiedad).

Le piège méconnu : la Plusvalía municipale

De nombreux héritiers se réjouissent de l’abattement de 99 % sur l’impôt de succession, mais oublient l’existence du second impôt : l’impôt sur l’augmentation de la valeur des terrains urbains (Plusvalía municipal). Cet impôt est versé directement à la mairie où se situe le bien (comme Altea ou Alfaz del Pi) et taxe la plus-value du terrain. Il doit également être réglé dans le même délai de 6 mois.

Un même bien peut-il être imposé dans deux pays différents ?

C’est la préoccupation majeure de nos clients internationaux. La réponse dépend des conventions de double imposition et de la législation de votre pays de résidence. Alors que l’Espagne taxe le bien en fonction de sa situation géographique (obligación real), des pays comme l’Allemagne ou le Royaume-Uni peuvent imposer leurs résidents sur l’ensemble de leur patrimoine mondial. Une approche juridique transfrontalière permet de demander des crédits d’impôt ou des déductions dans votre pays d’origine pour les taxes déjà réglées en Espagne, évitant ainsi une véritable double imposition.

Considérations clés selon votre nationalité (Focus international)

Héritiers résidant en Allemagne

Les résidents fiscaux allemands qui héritent en Espagne sont soumis à un double système déclaratif. Outre l’acceptation notariale en Espagne, ils doivent respecter des obligations d’information strictes auprès de l’administration fiscale allemande (Finanzamt) conformément à la loi ErbStG. Les divergences d’évaluation entre l’Espagne et l’Allemagne peuvent engendrer des litiges fiscaux s’ils ne sont pas coordonnés au préalable.

Héritiers résidant en Pologne

Le marché polonais sur la Costa Blanca a connu une croissance exponentielle. Les héritiers en Pologne doivent garder à l’esprit que, bien que le droit polonais exonère la famille proche sous certaines conditions locales, détenir un bien en Espagne impose de suivre l’intégralité du parcours juridique espagnol. De plus, une évaluation précise du bien est essentielle pour les futures déclarations de patrimoine en Pologne.

Héritiers résidant aux États-Unis (Citoyens américains)

Les cadres juridiques diffèrent totalement (le système anglo-saxon de probate/estate face au droit civil espagnol d’acceptation individuelle). Bien qu’hériter d’une maison en Espagne ne déclenche généralement pas l’impôt fédéral américain (U.S. Federal Estate Tax) sauf seuils très élevés, de strictes obligations déclaratives subsistent auprès de l’IRS. De plus, la gestion de procurations internationales revêtues de l’Apostille de La Haye est nécessaire si les héritiers ne peuvent se déplacer.

Héritiers résidant au Royaume-Uni

Le Brexit n’a pas modifié le droit des citoyens britanniques à bénéficier des abattements fiscaux régionaux des Communautés autonomes espagnoles (grâce à la jurisprudence de la Cour suprême espagnole). Toutefois, les héritiers au Royaume-Uni doivent coordonner la succession en Espagne avec l’impôt britannique sur les successions (IHT). Vérifier si le défunt avait rédigé un testament spécifique pour ses biens en Espagne constitue l’étape la plus déterminante pour accélérer le processus.

Quelle loi régit la succession ? Le Règlement européen

Il ne faut pas confondre le lieu de paiement des impôts et les règles de répartition du patrimoine. Selon le Règlement européen sur les successions (n° 650/2012), la loi applicable à la succession est, par défaut, celle de la résidence habituelle du défunt au moment de son décès, à moins qu’il n’ait expressément choisi la loi de sa nationalité dans son testament. Cet élément est crucial pour déterminer la réserve héréditaire (legítima) des enfants ou du conjoint survivant, qui varie considérablement entre le droit espagnol et les législations étrangères.

Ne négligez pas les dettes héritées

Hériter d’un bien signifie aussi hériter de ses dettes. Avant de signer l’acceptation de la succession, nous réalisons un audit complet pour nous assurer que la propriété ne comporte pas d’hypothèques en cours, de dettes de copropriété ou de retards sur la taxe foncière (IBI). Dans les cas à risque, nous vous conseillons de procéder à une acceptation à concurrence de l’actif net (a beneficio de inventario).

La stratégie fiscale : anticiper une revente future

C’est ici que le conseil juridique prend toute sa valeur. Grâce à l’abattement de 99 % dans la Communauté valencienne, déclarer le bien à sa valeur réelle de marché dans l’acte de succession (plutôt qu’au minimum légal) n’engendre quasiment aucun coût fiscal aujourd’hui, mais permet d’économiser entre 19 % et 24 % d’impôt sur la plus-value (IRPF/IRNR) le jour où les héritiers décideront de revendre le bien.

Comment Albir Abogados peut-il vous accompagner ?

Traiter une succession internationale dépasse largement le simple changement de nom au Registre de la propriété. Cela exige une planification fiscale transfrontalière et une expertise approfondie en droit international privé.

Chez Albir Abogados, nous prenons tout en charge de A à Z : de l’obtention des numéros NIE jusqu’à la rédaction des testaments bilingues et des actes notariés, en passant par l’optimisation des impôts (Successions et Plusvalía) et l’enregistrement final. Nous travaillons en lien direct avec les conseillers de votre pays d’origine pour vous garantir un processus fluide, transparent et sécurisé.

Hériter d’un bien immobilier en Espagne en tant qu’étranger : le guide complet pour les héritiers internationaux